Simulation d’un investissement locatif

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cheter une maison ou un appartement dans l’objectif de les mettre en location, c’est investir dans le locatif. C’est un type d’investissement souvent rentable à long terme. Mais pour s’assurer de la réussite de ce placement et avant de vous engager dans l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est crucial de faire une simulation de votre investissement locatif.

Simulation de votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est crucial de connaître votre capacité d’emprunt. C’est le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement financier. 

Ce que vous pouvez emprunter

Avec des taux de crédit bas, moins vous placez d’apport, plus vous profitez de l’effet de levier. En d’autres termes, c’est l’utilisation du levier de l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement dans l’immobilier. Et votre apport peut servir à d’autres investissements.

Bon à savoir : il est possible de faire un investissement locatif avec zéro apport. Néanmoins, d’une manière générale, l’établissement bancaire vous exige le plus souvent de présenter un apport à hauteur de 10 % pour la couverture des frais annexes. Ainsi, pour maximiser la chance de votre dossier, il est essentiel d’avoir un apport.

Effectuer un achat locatif sans être propriétaire : c’est possible

Il est possible de réaliser un investissement locatif sans être propriétaire. C’est une situation peu courante, mais réalisable. 

Il vous faut alors vous renseigner efficacement sur le rendement locatif et le meilleur emplacement pour votre projet. En outre, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %. 

De plus, si vous n’êtes pas encore propriétaire, réaliser un investissement locatif vous permet de bénéficier d’une source de revenus stables. Ainsi, par la suite vous pourrez acheter votre résidence principale.

Investissement et rendement locatifs

En fonction de la taille, du type et de l’emplacement du logement, la rentabilité d’un investissement locatif tourne généralement autour de 2 à 7 %. 

Votre but, en tant qu’investisseur serait de rentabiliser au maximum votre bien. Pour vous aider à faire le bon choix, il est nécessaire de calculer les rentabilités brute et nette de votre investissement.

Calcul de la rentabilité brute d’un bien 

Calculer la rentabilité brute d’un bien vous permet de comparer les diverses opportunités en termes d’investissement.

Calcul de la rentabilité nette d’un bien 

Avec la rentabilité nette, vous aurez plus de précision sur la rentabilité réelle de votre investissement.

L’importance des rentabilités sur votre crédit

Il est important de calculer le rendement de votre projet avant d’entamer votre investissement locatif. C’est un moyen d’assurance pour votre banquier sur votre capacité de remboursement avec les futurs loyers à percevoir.

Néanmoins, il faut prendre en compte un autre facteur : la probabilité d’absence de locataire. Ainsi, il faut tenir compte de ce facteur dans vos calculs de rendement. 

Bon à savoir également : lors de l’étude de votre dossier, la banque ne va généralement considérer que 70 % de vos loyers mensuels.

Faire une simulation du projet locatif et le taux immobilier

Il n’est pas facile de faire une simulation d’investissement locatif. En effet, il faut prendre en compte divers facteurs. 

Le taux d’intérêt augmente avec l’absence d’apport et le taux d’endettement élevé. Faire un abonnement en ligne pour voir l’évolution de votre taux est ainsi conseillé.

Faire une simulation du projet locatif et le taux d’endettement

Lors de la simulation de votre investissement locatif, il est impératif de vous pencher sur votre taux d’endettement. Lorsqu’il est supérieur à 35 %, votre banque a de grandes chances de refuser votre dossier. En effet, votre taux de remboursement mensuel doit constituer un peu plus du tiers de vos revenus. C’est une manière pour la banque de faire une vérification de votre solvabilité.

La banque va aussi faire un calcul de votre taux d’endettement différentiel pour votre investissement locatif. À cet effet, il va effectuer une intégration de vos futurs loyers dans vos revenus. Cela a l’avantage de diminuer votre taux d’endettement. 

Par exemple, si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale et que vous souhaitez réaliser un investissement locatif : vos revenus mensuels sont de 4 000 €, les mensualités de vos emprunts vont s’élever à 1 000 €, et votre taux d’endettement est de 5 %. Si votre souhait était de faire un investissement locatif avec une mensualité de 500 € par mois, alors votre taux d’endettement va augmenter jusqu’à 37,5 %. Ce taux est trop élevé pour la banque. Et elle ne sera pas, généralement, en mesure de donner suite pour l’obtention de votre prêt immobilier. 

Néanmoins, il faut noter que les établissements bancaires ne vont pas prendre en compte la totalité de vos loyers. Elles vont toujours considérer une marge de prévention en cas d’absence de locataires (carence et vacances locatives).

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